1. Các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ nhà ở mới nhất:
2. Các yêu cầu khi phá dỡ nhà ở:
3. Trường hợp nào bị cưỡng chế phá dỡ nhà ở:
4. Quy định về trách nhiệm phá dỡ nhà ở như thế nào?
5. Quy trình thực hiện phá dỡ nhà ở:
1. Các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ nhà ở mới nhất:
Căn cứ Điều 92 Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH Luật nhà ở, nhà ở phải phá dỡ trong các trường hợp sau:
– Trường hợp nhà ở bị hư hỏng nặng, nguy cơ bị sụp đổ rất cao, việc sử dụng nhà ở tiếp không đảm bảo an toàn cho người sử dụng cũng như mọi người xung quanh, việc này dựa trên kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
– Nhà ở trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.
– Theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà phải giải tỏa nhà ở đó để thu hồi đất.
– Nhà ở được xây dựng trong khu vực cấm xây dựng.
– Nhà ở được xây dựng trên phần đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Trường hợp phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng, chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng hiện đang nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
– Theo quy định của pháp luật về xây dựng mà nhà ở nằm trong diện buộc phải phá dỡ.
Dẫn chiếu đến khoản 44 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định việc tháo dỡ công trình xây dựng bổ sung thêm như sau:
– Công trình xây dựng sai so với quy hoạch xây dựng.
– Công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định là phải có giấy phép xây dựng.
– Công trình đã được cấp giấy phép xây dựng rồi nhưng xây dựng sai so với nội dung quy định trong giấy phép đó.
– Công trình xây dựng và lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các nhân, tổ chức khác.
– So với thiết kế xây dựng đã được phê duyệt đối với trường hợp công trình nhà ở được miễn giấy phép xây dựng mà xây sai.
– Công trình nhà ở riêng lẻ bị phá dỡ khi chủ sở hữu có nhu cầu để xây dựng mới.
2. Các yêu cầu khi phá dỡ nhà ở:
Khi phá dỡ nhà ở cần đáp ứng các yêu cầu như sau:
– Tại khu vực phá dỡ phải thực hiện di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực đó.
– Khi thực hiện phá dỡ phải có biển báo cũng như giải pháp cách ly với các khu vực xung quanh.
– Đối với người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện không bị phá dỡ phải đảm bảo an toàn.
– Bảo đảm vệ sinh, môi trường theo quy định của pháp luật.
– Trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, tuyệt đối không được thực hiện công việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư, ngoại trừ trường hợp khẩn cấp.
Lưu ý:
– Trường hợp nhà ở đang cho thuê nằm trong diện bị phá vỡ thì khi đó, bên cho thuê phải lưu ý rằng trước khi thực hiện phá dỡ, thông báo về việc phá dỡ cho bên thuê biết trước ít nhất là 90 ngày, ngoại trừ trường hợp cấp bách hoặc việc phá dỡ nhà ở này theo quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc thông báo phải bằng văn bản.
– Khi phá dỡ nhà ở với mục đích để xây dựng mới lại, bên cho thuê có trách nhiệm bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở khi hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn thời hạn, ngoại trừ nếu các bên có sự thỏa thuận với nhau việc tìm chỗ ở mới sẽ do bên thuê tự lo và bên thuê sẽ không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ, xây dựng lại.
– Khi bên cho thuê thực hiện xong việc xây mới nhà ở, khi đó bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, ngoại trừ hai bên tự thỏa thuận chấm dứt việc cho thuê khi không còn nhu cầu nữa.
– Thời gian phá dỡ và xây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.
3. Trường hợp nào bị cưỡng chế phá dỡ nhà ở:
Thông thường, khi phá dỡ nhà ở sẽ có quy trình và văn bản thông báo cho chủ sở hữu. Nếu như người dân không đồng ý cho việc phá dỡ nhà ở khi nằm trong các trường hợp quy định tại mục 1 thì sẽ bị cưỡng chế phá dỡ nhà ở, quy trình cụ thể như sau:
– Cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở:
+ Đối với việc phá dỡ nhà ở để nhằm thu hồi đất, phá dỡ nhà ở riêng lẻ theo quy định tại khoản 1, 4 và 5 Điều 92 Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH Luật nhà ở: thẩm quyền thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.
+ Đối với việc phá dỡ nhà chung cư quy định tại các khoản 1, 2, 4 và 5 Điều 92 của Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH Luật nhà ở: thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
– Dựa trên quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở.
– Về kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở sẽ tuân thủ theo quy định sau:
+ Trách nhiệm chi trả chi phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí có liên quan đến việc phá dỡ sẽ do Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu tư công trình chi trả.
+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí cho việc phá dỡ trong trường hợp nếu như chủ sở hữu nhà ở, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư công trình không chi trả.
4. Quy định về trách nhiệm phá dỡ nhà ở như thế nào?
Theo quy định tại Điều 93 Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH Luật nhà ở, việc phá dỡ nhà ở sẽ thuộc trách nhiệm của những đối tượng sau:
– Chủ sở hữu nhà ở.
– Hoặc người nào đang quản lý, sử dụng nhà ở đó.
– Chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở nếu như nằm trong trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác.
Theo quy định của pháp luật về xây dựng, khi phá dỡ nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở sẽ tự thực hiện khi đảm bảo có đủ năng lực. Trường hợp nếu như không đủ năng lực để phá dỡ nhà ở thì có thể tính đến việc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.
Trong quá trình chủ sở hữu hoặc người đang quản lý sử dụng nhà ở hay chủ đầu tư công trình thực hiện phá dỡ nhà ở thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sẽ phải có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.
Lưu ý: khi phá dỡ nhà ở, chủ sở hữu sẽ phải chịu trách nhiệm tự lo chỗ ở.
Nếu trường hợp thu hồi đất dẫn đến việc phá dỡ nhà ở thì chủ sở hữu sẽ được hỗ trợ nhà để ở theo chính sách quy định về nhà ở tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
5. Quy trình thực hiện phá dỡ nhà ở:
Căn cứ khoản 44 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi năm 2020, trình tự phá dỡ công trình nói chung, nhà ở nói riêng được thực hiện như sau:
Bước 1: Thực hiện lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng.
Phương án hay giải pháp phá dỡ công trình xây dựng bao gồm các nội dung chính sau đây:
– Căn cứ để lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng.
– Các thông tin chung về công trình, hạng mục công trình phải phá dỡ.
– Danh mục các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng.
– Thiết kế phương án phá dỡ.
– Tiến độ thực hiện; kinh phí thực hiện việc phá dỡ công trình.
– Các nội dung khác thực hiện trong quá trình phá dỡ công trình (nếu có).
(căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 42 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP).
Nếu như công trình nằm trong các trường hợp phá dỡ hoặc cưỡng chế phá dỡ thì phải có quyết định phá dỡ hoặc quyết đinh cưỡng chế phá dỡ công trình.
Bước 2: Thực hiện thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án cũng như giải pháp thực hiện phá dỡ công trình xây dựng.
Trường hợp này áp dụng với những công trình xây dựng mang sức ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích công cộng.
Bước 3: Tổ chức thi công phá dỡ công trình xây dựng.
Bước 4: Thực hiện giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ công trình xây dựng.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
– Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH Luật nhà ở.
– Luật xây dựng sửa đổi năm 2020.
– Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng